不動産投資を行う場合に、収益採算性を検討しなければならない。収益価格を算出するには賃貸マンションとか賃貸事務所などは比較的容易であり、戸建住宅・工場等にはあまり向かない。それはその不動産が生み出す年間粗収益から、維持費・管理費・公租公課・損害保険料・減価償却費・貸倒引当金・空室損失相当額等の必要諸経費を控除して純収益を求めこれを還元利回りで資本還元すれば算出される。要はこの価格は投資採算価格であるのだから、総投資額がそれ以内に納まる価格であればよいのである。この収益還元法は永久還元法であるが、近年アメリカを中心とした国々で採用されているDCF分析による収益価格が検討されるようになってきた。こらは一昔前に外国の「ハゲタカファンド」と呼ばれる投資家集団が、日本の不採算部門の不動産収益物件を買収し、３年～１０年をかけてリフォーム・リストラ・従業員の再教育・広告宣伝の見直等をおこなって健全な収益物件に改造し、その後高い価格で売り抜けるやり方の際によく使われる。たとえば保有期間を１０年間とすると、その間の毎年の収入と支出を算出して、各年度の純収入を現在価格に割り戻した価格を合計する方法である有期還元価格に、１０年後は安定的に得られるようになった、純収益を永久還元して求めた価格を、現在価値に引き戻した価格を合計して、いわば半有期・半永久還元の収益価格を求めるものである。これは保有し始めた頃には赤字又は少ない収益でも、保有し終わった頃には安定的な経済収入が得られるようになっているので、現実の投資行動に沿った収益価格の求め方と言うことが出来る。現在は日本の不動産鑑定評価基準でも採用されている。



不動産投資

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マンション経営の為に物件を探す際、利回り重視で物件を探すと言う方がほとんどだと思います。その場合、必ず周辺の家賃相場を調べておかないと大変なことになるかもしれません。



というのが、投資目的を対象とした物件の売り出し価格と言うのは、その投資物件の実際の利回りと、周辺でどのような利回り・価格設定の物件が売れているのかを考慮して価格を設定した上で売り出されることが多いのですが、売り手がずるがしこい人だったりすると、ここで思わぬ落とし穴が待ち受けていることだってあります。



例えば、これは良くある事例なのですが、売り手側のオーナーや不動産屋さんが、友人や知人などと結託して、相場よりも高い賃貸契約を結び、形だけ入居させたとします。



すると、周辺の家賃相場よりも高い家賃で借りる人がいるという実績ができるわけです。実質意味のない実績ですが、この実績をもってして、相場より高い利回りで売出したり、高収益物件として通常より高い価格で売却に出すオーナーや不動産屋さんが実際にいたりするのです。



で、もし騙されて飛びついてしまった場合、高収益物件と言っても、実体がないわけです。恐らく、実際は周辺のほかの物件と変わらないか、あるいはそれ以下の可能性だってあります。なので、買った後は、実質マイナスからのスタートという事にすらなりかねません。



こうした事態を避けるためにも、事前に検討する物件周辺の賃料相場を把握しておくのは意味のあることです。



今では大手不動産会社が周辺の相場を検索できるサービスを無料で提供しているので、そういったサービスを利用して必要な情報を入手しておくことを強くお勧めします。







マンション経営

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最近、ネットや電車の中吊広告で過払い金請求の文字をよく目にします。



過払い金の請求では、司法書士、行政書士、弁護士、どの士業の方に依頼するのが良いのでしょう。



もし、過払いが確実に起きてて訴訟してでも取り返すんだ～という人は弁護士か司法書士になります。もちろん金額は一般に弁護士の方が高いです。そして例え、過払い金が帰ってきても過払い金に合わせて成功報酬がかかってきます。大体、返還額の20％前後になります。



この返還額が140万を超える裁判になると司法書士では訴訟が出来ません。140万以上なら弁護士になります。



ただ、司法書士が扱う訴訟では簡易裁判所となりますので、相手方は弁護士に依頼する必要は無くなります。この事が相手方へのプレッシャーのかかり方が変わってきます。



はじめに訴訟ありきでお話していますが、実際には裁判にならずに和解という事が一番多いです。



過払い金の訴訟で争うべきポイントは過払い金そのものの存在と金額となりますのでこれが確定していれば裁判する意味がないのです。



ではどうやって過払い金の有無を確かめ、返還請求するかというと一般的には取引履歴の開示請求を行い、引き直し計算を行い、過払い金があれば請求となります。



ここまでは当然、利害関係者である本人が行えます。そしてその書類作成は本人が行えば費用は印紙代と郵送料のみです。

そしてこの書類作成は行政書士が代行できます。



本人が相手と交渉する力があれば一番割安の可能性があるのは行政書士という事になります。

140万以上過払いがあれば、弁護士。過払い金が100万程度なら司法書士。50万以下なら本人が行うのが一番効率のよい方法といえそうです。

そんなに大きく儲けたいっていう欲があるわけじゃないんです。資金を何倍にもしたいとかそういう成功物語を追いかけるつもりでもありません。ただもうちょっと毎月使える金額が増えてくれればと思うくらいで。

貯金を増やすことができればもっといいのはもちろんですけど。そこで自動売買でFXの取引をと考えています。今、どこのFX業者でどんな自動売買ソフトがいいのかをいろいろ調べているところです。自分でもやってみたんですけど、夜にしか取引できません。自動売買も組み合わせれば、昼間も取引できます。自動売買で少しずつ稼いで生活費の足しにして、自分で売買する分は貯金を増やす方に回すなんていう使い分けもできますし。

実際にやってみると、生活費の足しにしたい分と貯金に回したい分を分けるとか難しいんですよね。FX口座を分けるしかありません。でも二つのFX口座で売買を繰り返すほどの手間も時間もなかなかかけられない。そこで、自分で売買するFX口座と、自動売買ソフトに頑張ってもらうFX口座を作ってそれぞれ売買を行う方法で行こうかと。大きな利益なんて狙ってません、小さな利益を何度も繰り返す方がいいです。その方が精神衛生上もよさそうですし。

どっしり構えていられればいいんですけど、毎月の生活費の足しにしたいとか思っているくらいなんで、気長に相場の流れが変わるのを待つなんていう余裕がありません。ぜひ自動売買ソフトに頑張ってもらいたいなと思っています。